"بالنسبة إلى الكثيرين، قد يبدو قطاع العقارات مشابهًا لما كان عليه قبل الوباء. والوضع ليس كذلك. فربما تغيرت بعض الأسواق والقطاعات إلى الأبد. أصبحت بعض المباني والأصول الأخرى عديمة الفائدة، وعلى مديري العقارات الآن تصوّر إعادة توظيفها"
—برايس ووترهاوس كوبرز (PwC)
المصدر: بلومبرغ
كالاقتصاد العام، كان صمود قطاع العقارات في الولايات المتحدة مدهشا منذ تفشي الوباء في مارس 2020.
بعد فترة ركود قصيرة نسبيًا انخفض حينها الإشغال والإيجارات، ارتدت كافة قطاعات العقارات بسرعة، بما فيها البيع بالتجزئة والضيافة. وبدأت تغييرات تحويلية.
ولكن أسعار العقار في الولايات المتحدة وصل إلى أعلى مستوياته تاريخيًا. وصلت معدلات الرسملة (صافي الدخل التشغيلي إلى القيمة السوقية) أدنى مستوياتها منذ 2003 البالغة 4,8٪.
فقد ارتفع مؤشر S&P Case Shiller لأسعار المنازل (الذي يرصد أسعار منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة) بنسبة 44,7٪ منذ أعلى مستوياته السابقة في فبراير 2007 ، كما هو موضح أدناه.
المصدر: بلومبرغ. تمثل فترة ما بعد الأزمة المالية العالمية ما بعد ديسمبر 2009.
في ظل تقييمات مرتفعة كهذه، يصعب تفوق الأداء في القطاع.
مشاكل العقارات الأمريكية
يوضح الرسم البياني أدناه المشاكل الرئيسية التي تواجه القطاع في 2022، وفقًا لاستبيان الاتجاهات الناشئة في العقارات 2022 الذي أجرته شركة PwC على 1200 فرد من العاملين في القطاع.[1]
يتعلق القلق الأساسي بمشاكل العرض. فقد قفزت أسعار السلع الأساسية كالخشب،[2] كما ارتفعت تكاليف العمالة في ظل ضيق سوق العمل.[3]
لم يتعافَ القطاع العقاري بالكامل بالرغم من سرعة انتعاشه. يوضح الرسم البياني التالي انخفاضًا إجماليًا في الطلب على العقارات التجارية. فقد اقتصرت الاستفادة على قطاعات معينة في العامين الماضيين.
ملخص التوقعات بنوع العقار
يوضح الرسم البياني أدناه توقعات الاستثمار لكل نوع من العقارات.
العقار الصناعي/ الخدمات اللوجستية
يعتبر القطاع الصناعي الفائز الأكبر أثناء الوباء، حيث أدى وباء كورونا إلى تسريع انتشار التجارة الإلكترونية. فقد أدى ذلك إلى تزايد عمق الطلب وتنوعه للمرافق اللوجستية الحديثة في المواقع الرئيسية بينما كان العرض محدودًا، مما دفع التقييمات إلى أعلى مستوياتها تاريخيا.
الإسكان
استفاد القطاع الإسكان من كوفيد-19، لا سيما في المدن الثانوية والثالثية. إلى جانب اتجاه العمل من المنزل، أدى الوباء إلى تسريع اتجاهات الخروج من المدن الرئيسية لارتفاع تكاليف المعيشة. إضافة على ذلك، هناك فجوة هائلة بين العرض والطلب. وفقًا للمجلس الوطني للإسكان متعدد العائلات،[4] يجب بناء 328000 منزل سكني سنويا لتلبية الطلب المتوقع بحلول 2030. وصلت التقييمات هنا أيضًا إلى مستويات قياسية.
الفنادق
مع أن سرعة انتشار اللقاح عالمياً ساعدت قطاع الضيافة على التعافي إلى حد ما، يتوقع أن يظل السفر بهدف العمل منخفضاً لعدة سنوات.
المكاتب
يسمي البعض قطاع المكاتب "قطاع التجزئة الجديد"، حيث سيستمر عدم اليقين حتى يجد العمال وأصحاب العمل أمثل نموذج عمل هجين.
التجزئة
يأتي هذا القطاع في المرتبة الأخيرة، حيث لا تزال تحديات بالرغم من صمود القطاع الرائع وقدرته على التكيّف. وتبقى المشكلة الرئيسية تسارع التجارة الرقمية. ويتطلّب إعادة تخصيص المساحة الزائدة إلى استثمار ووقت كبيرين.
الاستثمار العقاري لدى The Family Office
في ظل تقييمات مرتفعة كهذه، لا سيما في القطاعات التي استفادت من الوباء، كالصناعات والإسكان، يصعب تحقيق عوائد مجزية في العقارات.
تستخدم The Family Office شبكتها الواسعة لتنتقي بعناية الاستثمارات التي تحقق عوائد أعلى من المتوسط بالاستثمار في:
استراتيجيات القيمة المضافة التي تعزز الدخل الإيجاري بعد الاستحواذ بتحسينات رأسمالية،
الدين العقاري الذي يوفر حماية أعلى من شراء عقار بدخل مماثل،
الأسواق المختلة هيكليًا.
منذ 2004، ساعدنا أكثر من 500 عميل في الحفاظ على أصول بقيمة مليارَي دولار أمريكي وتنميتها. سواء أكنتم ترغبون في الاستثمار في أفضل الفرص العقارية أو عبر فئات الأصول الأخرى، تواصلوا معنا اليوم، فمستشارونا الماليون ذوو المستوى العالمي مستعدون لمساعدتكم في إنشاء محفظة مخصصة لاحتياجاتكم.
[1] https://www.pwc.com/us/en/industries/asset-wealth-management/real-estate/emerging-trends-in-real-estate.html
[2] https://fred.stlouisfed.org/series/WPU081
[3] https://fred.stlouisfed.org/series/UNRATE
[4] https://www.nmhc.org/globalassets/advocacy/testimonies/nmhc-naa-statement-for-hwmosc-record-7-14-21-hearing-.pdf